Ak uvažujete o kúpe domu s poplatkami HOA, najskôr si položte tieto otázky

Predtým, ako urobíte to, čo je pre mnohých ľudí najväčšou kúpou ich života, mali by ste sa opýtať na dosiahnuté výsledky v oblasti poplatkov HOA v budúcej komunite. Toto je ľahko jedna z najzákladnejších a najdôležitejších otázok, ktoré si musíte položiť v súvislosti s HOA. Odpoveď môže dramaticky zmeniť vaše mesačné výdavky.

"Môže to byť červená vlajka, ak HOA v posledných niekoľkých rokoch sústavne zvyšuje svoje dane." To môže znamenať, že sa vám môže stať to isté ako obyvateľovi, a každý rok môžete čeliť zvýšeným poplatkom, “hovorí Andy Taylor, generálny riaditeľ spoločnosti Kreditná karma domov. "Na druhej strane, ak je tomu už nejaký čas, čo HOA zvýšila svoje poplatky, môže to znamenať, že by mohli v blízkej budúcnosti zvýšiť tieto poplatky."

Mali by ste rozumieť rozpisu poplatkov a jasnému časovému rámcu, kedy budú ďalšie Počítajte s tým, že opäť zvýšite poplatky, aby vás krátko po tom nezaskočila oveľa vyššia mesačná sadzba nasťahovať sa.

Aj to je možno jedna z najdôležitejších otázok, ktoré môžete položiť. Tu je dôvod: Časť mesačných poplatkov HOA, ktorú zaplatíte, sa zvyčajne smeruje do rezervného fondu asociácie na pokrytie budúcich komunitných opráv, náhrad alebo havarijných projektov.

Bez adekvátneho množstva peňazí v tomto fonde nemusí byť HOA schopná pokryť také budúce potreby. A tu je najdôležitejší bod, nedostatok rezervných fondov alebo čiastočne alebo nedostatočne financovaný rezervný účet v čase, keď si kupujete nový dom, je známkou toho, že poplatky HOA sa pravdepodobne zvýšia. A zachovaťpribúdajúce až kým združenie nedosiahne svoje ciele financovania rezerv.

„Spýtajte sa, koľko sú rezervy v súčasnosti financované ako percento z celkového rozpočtu HOA na opravy,“ vysvetľuje Roger Cummings, Realiho sprostredkovateľ záznamu. "Táto otázka pomáha pochopiť finančnú solventnosť HOA a to, ako dobre udržiavajú a monitorujú svoj rozpočet."

Ak je odpoveď menej ako 30 percent, nejde o skvelú správu, tvrdí Cummings. Mierne lepšou odpoveďou je súčasné financovanie z rezervy medzi 30 až 60 percentami cieľa združenia. V ideálnom prípade by ste však chceli odpovedať tak, že rezervný účet združenia je financovaný minimálne zo 60 percent, ak nie viac.

„Čokoľvek menej ako 60 percent by mohlo znamenať krátkodobé špeciálne hodnotenie alebo zvýšenie poplatkov, ak bude hroziť veľká komunitná oprava alebo výmena,“ vysvetľuje Cummings.

Mnoho HOA bude pravidelne uskutočňovať rezervné štúdie a tieto štúdie informujú združenie o vhodnom rozsahu alebo úrovni rezervných fondov, ktoré poskytujú by mal mať po ruke na pokrytie neočakávaných mimoriadnych udalostí, rôznych náhradných projektov alebo vylepšení HOA, dodáva právnik Ben Gottlieb, spoluzakladateľ spoločnosti So sídlom v Arizone MacQueen a Gottlieb.

HOA pristupujú k financovaniu veľkých projektov a upgradov rôzne, na základe ich veľkosti, vyspelosti a filozofie, hovorí Claire Hunsaker, generálna riaditeľka webu pre osobné financie Spýtaj sa Flossie.

„To, ako veľmi sa spoliehajú na špeciálne hodnotenia, môže mať veľký vplyv na vaše finančné prostriedky ako člena. Novší HOA sa môže vo veľkej miere spoliehať na špeciálne hodnotenie plánovaných zlepšení a neplánovaných opráv, pretože z poplatkov HOA stále vytvára rezervný fond postupne, “vysvetľuje Hunsaker. "Môžu sa tiež spoľahnúť na špeciálne hodnotenia, ak očakávajú rýchlejší priemerný obrat medzi jednotkami."

V ideálnom prípade budete chcieť, aby vám úrad HOA povedal, že neplánuje implementáciu žiadnych osobitných hodnotení, a že sa nespolieha na tento prístup k potrebám financovania.

„Špeciálne odhady sú dodatočné výdavky, ktoré majiteľovi domu vzniknú mimo jeho bežných mesačných poplatkov. V závislosti od položky opravy alebo výmeny môžu tieto náklady dosiahnuť niekoľko stoviek až desiatok tisíc dolárov, “vysvetľuje Cummings z Reali. "Niekedy môže HOA ponúknuť pôžičku alebo splátky v priebehu času, ale ak nie je dostatočne financovaná, zvyčajne to príde ako jednorazová platba z vlastného vrecka."

S ohľadom na riziko vyčerpania tejto konkrétnej otázky by ste sa tiež mali spýtať, či má HOA stopu záznam o zvýšení HOA uhrádza konkrétnu sumu, alebo ak má harmonogram plánovaných zvýšení, môžete vyhliadka. Toto poznanie vám umožní presnejšie plánovať zvyšovanie rozpočtu vašej domácnosti a možno vám pomôže zistiť, či si môžete dovoliť žiť v komunite.

„Domov je veľká investícia bez ohľadu na to, ako dlho tam plánujete zostať, takže je dôležité vedieť, koľko budete každý rok dlhovať spoločnosti HOA,“ hovorí Bailey Carson, domáca odborníčka v Angi. "Vedieť naisto, že poplatky za HOA sa každý rok zvýšia o 3 percentá, je veľmi odlišné od neočakávaného zvýšenia o 10 percent."

Ak má združenie v minulosti značné neočakávané výkyvy mesačných poplatkov, môže to byť známka zlého hospodárenia.

„Vedieť, ako často a prečo sa poplatky zvyšujú, je pre vás a dostupnosť domu v súčasnosti a do budúcnosti zásadné. Vypovedá to však aj o finančnom zdraví HOA,“ dodáva Betsy Ronel, realitná kancelária Compass so sídlom v okrese Westchester, NY. „Budete chcieť vedieť, či sa príspevky zvyšujú stanovenou rýchlosťou a aké zvýšenia sa majú riešiť? Zvyšujú sa poplatky za projekt? A hlasujeme o veciach? Ak nie, kto robí finančné rozhodnutia a je zapojený do HOA? Žijú v komunite alebo sú vonkajšou stranou? “

Položenie tejto otázky je iba základným testom, hovorí Kevin Taylor z InSight.

"Chcel by som len vedieť, že mesačné náklady na moje poplatky HOA štandardizované podľa štvorcových záberov nehnuteľnosti boli v súlade s inými štvrťami v mojom meste a inými budovami alebo komunitami rovnakej veľkosti a podobných typov budov, “vysvetľuje Taylor. "Nikto nechce preplatiť a znalosť poplatkov vydelených štvorcovými zábermi je najlepším spôsobom, ako zmieriť a začať porovnávať náklady na HOA."

Keď budete poznať množstvo potenciálnych poplatkov HOA a ako často sa môžu zvyšovať, mali by ste to pochopiť za čo konkrétne sa tieto peniaze používajú, aby ste sa mohli rozhodnúť, či sa cena skutočne oplatí ty.

Bude napríklad príspevok HOA pokrývať údržbu komunitného bazéna alebo tenisových kurtov? Ak je to tak, ste ochotní vysoliť si z týchto poplatkov niekoľko stoviek dolárov mesačne, ak máte nulový záujem o využitie týchto druhov vybavenia? Ak je odpoveď nie, vaše peniaze by sa mohli lepšie minúť inde, napríklad v komunite, ktorá nemá poplatky HOA, čo vám umožní tieto peniaze každý mesiac použiť na iné veci.

„Ak majú obyvatelia k dispozícii spoločné priestory, ako sú bazény, telocvične, tenisové kurty alebo parky, zistite, aké zodpovednosti má organizácia HOA za ich údržbu,“ hovorí Carson z Angi. „Zistite, či sú zodpovední za odpratávanie snehu, posekanie trávy alebo údržbu chodníkov a ciest v celej komunite. Keď viete, na čo sa vaše príspevky vzťahujú a koľko stoja, môžete sa dobre informovane rozhodnúť, či je nehnuteľnosť tým správnym finančným rozhodnutím pre vás a vašu rodinu. “

To je otázka, ktorú môžu prehliadnuť potenciálni vlastníci domu, ktorí si neuvedomujú jeho význam. Čím viac prevádzkových nákladov má HOA, tým viac budete platiť každý mesiac a rok.

"Typicky, čím viac ľudí má zamestnancov, tým vyššie sú tvoje poplatky za HOA," vysvetľuje Andy Taylor z Credit Karma Home. „Počet ľudí v štábe zvyčajne závisí od vecí, ako je počet jednotiek v nehnuteľnosti, alebo vybavenosť nehnuteľnosti, najmä tá, ktorá vyžaduje osobitnú pozornosť, ako napríklad bazén, alebo terénne úpravy. “

Ak ste už položili niektoré alebo všetky už načrtnuté otázky, mali by ste mať dobrú predstavu o tom, aké budú pravdepodobne vaše budúce náklady na bývanie. Možno by ste sa však mali spýtať ešte jednu otázku: či HOA obmedzuje vaše možnosti prenajať si váš domov. To je samozrejme dôležité, ak sa plánujete v budúcnosti presťahovať, ale nechcete nehnuteľnosť predať.

„Niektoré HOA majú obmedzené percento jednotiek, ktoré je možné prenajať, zatiaľ čo iné stanovujú povinnú dobu obsadenia, napríklad jeden rok pred povolením konverzie na prenájom,“ hovorí Cummings z Reali. "Je zrejmé, že čím menej obmedzení, tým lepšie."